[부동산] 국토도시계획과 부동산 투자 A to Z

01. 도시계획이란?
  - 일정한 공간적 범위에 사람과 기업이 집중되고 그 공간에서 필요한 생산활동을 위해 그 장소를 적절하게 계획하고 그 기능이 향상될 수 있도록 제공하는 일체의 행위


02. 도시계획과 부동산 투자의 상관관계
  - 국토계획이든 도시계획이든 불문하고 그 대상은 토지이므로 해당 토지의 향후 운명은 중앙정부 또는 지자체의 의지가 반영된 도시계획으로 나타나게 된다.
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  - 해당 토지의 등급에 해당하는 용도지역을 결정하는 법적근거는 바로 '국토기본법' 상의 '시군종합계획' 이다.

  - 향후 어느 지역이 발전이 되고 어느지역이 자연생태를 보전하기 위해 정부와 지자체에서 노력하는 지를 안다면 좀더 수월한 투자 가능


03. 도시계획의 역사
  - 1934: 조선시가지 계획령 (식민지 수탈목적)
  - 1961~1962: 도시계획법, 건축법 제정이 되면서 조선시가지계획령 폐지
  - 1966: 토지구획정리 사업법 제정 (도시개발 법령의 기원)
  - 1980: 택지개발촉진법 제정 (부족한 택지를 조속히 공급하기 위한 법령)
  - 1981: 도시계획법 전면개정 => 도시기본계획수립, 도시관리계획 수립
  - 2000: 토지구획정리사업법 => 도시개발법 (명칭변경)
  - 2002: 도시 및 주거환경 정비법 제정
  - 2003: 도시계획법, 국토이용관리법 통합 => 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제정
  - 2005: 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 제정


04. 도시계획과 부동산개발
  - 도시계획 수립방법
    1) 해당 지역의 조사 및 인구 추정
    2) 주거시설/상업시설/공업시설/녹지시설과 기반시설의 수요 추정
    3) 교통계획, 토지이용계획 수립
    4) 기반시설계획 수립
    5) 녹지계획 수립
    6) 경관계획 구수립

  - 인구추정 목적은 인구 수용량에 따라 '주택/상가/도로/학교/공원'의 용량이 달라지게된다.
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  - 토지이용계획의 계획을 건축물로 나타내는 방법
    1) 간접적 방법: 정부나 지자체에서 정해놓은 대로만 토지를 이용하는 방법
    2) 직접적 방법: 실제 개발사업 (도시개발사업, 택지개발사업 등..)


05. 수용인구의 추정
  - 향후 조성될 도시의 미래상과 해당 토지의 지형여건과 중앙정부,지자체의 정책이 상호 복합적으로 작용됨

  - 신도시에 유입되는 인구추정보다 더 중요한 것은 인구의 흐름
    1) 기존의 도심외곽으로 인구가 빠졌다가 도심내부로 다시 흘러들어오는 경우 (Gentrification)
    2) 고급주거지역으로 각광받았던 아파트에 고소득층 빠져나가고 중하위소득층 유입 (Down-filtering) - 감가삼각으로 떨어진 가격으로 인해..
    3) 열악한 주거지에 재개발, 재건축으로 저소득층 빠진 후 고소득층 유입 (Up-filtering)

  - 용적률과 건폐율 못지않게 중요한 투자 검토요소 (인구밀도)
    1) 1기 신도시: 1헥타르당 175 ~ 399명
    2) 2기 신도시: 1헥타르당 95 ~ 170명 (1~2인 가구 증가추세 반영 영향)
    * 인구가 집중되고 밀집 될 수록  토지,건축을 효율적으로 이용할 수 밖에 없으며 부동산 가치상승 원인 영향

  * 부동산 투자자의 시각은 항상 관심지역 인구의 흐름과 밀도에 대한 모니터링을 게을리 하면 안된다.


06. 토지이용계획
  1) 입지계획
    - 목표에 따라 적합한 사업의 대상지를 찾아내는 일련의 과정 (신도시,정비사업지,산업단지 등)
    - 각 사업목표에 적합한 대상지의 위치/크기/형상 탐생 후 후보 설정, 평가 및 계획구역 확정

  2) 시설계획
    - 사업 대상지에 들어가는 필요시설의 종류를 추정하는 과정 (주거,상업,공업,녹지시설 등)

  3) 규모계획
    - 일반적으로 인구 및 기업활동의 수용용량에 따라 결정

  4) 배분계획
    - 시설 용도별 면적을 해당 사업대상지에 평면적/입체적으로 배분하는 과정
     i) 토지 이용계획표: 시설 및 규모계획의 결과
    ii) 토지 이용계획도: 배분계획의 결과

    * 투자자는 사업시행자가 배포하는 토지이용계획표/도를 입수해 분석할 수 있는 내공이 필요.
      (계획대로 입주 및 시설의 설치가 가능한지 여부 검토)


07. 교통계획
  - 교통시설(계획): 부동성과 개별성을 극복할 수 있는 도구
     부동성: 토지의 지리적 변화 불가능
     개별성: 토지 각각의 특성 (위치, 지형, 토질 등등)
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  - 4단계 수요측정방법 (계획수립)
    1) 통행발생: 대상지역의 구역별 통행 유입/유출량 산정
    2) 통행배분: 통행 발생량을 가지고 지역간의 이동량 산출
    3) 수단선택: 지역간의 이동량에 따라 적절한 교통수단 선택
    4) 노선배정: 각 교통수단별로 지역간 노선 배분


08. 기반시설계획
  - 기반시설: 도시기능을 유지하는 시설로써 교통시설/공간시설/공공문화체육시설 등 국토계획법에 규정


09. 공원 및 녹지계획
  - 국토계획법에서는 공원과 녹지를 도시기반시설로 규정

  1) 공원
     i) 도시공원
      - 생활권 공원 (소공원, 어린이공원, 근린공원)
      - 주제공원 (역사공원, 문화공원, 묘지공원, 체육공원 등)
    ii) 자연공원 (국립공원, 도립공원, 군립공원, 지질공원)
      (통상 자연생태계나 경관이 우수한 지역)

  2) 녹지 - 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지
    (도시공원과 같이 '장기미집행 도시계획시설'로써 투자접근 필요

  * 도시자연공원구역: 도시지역안의 양호한 자연환경 보전 목적 (도시계획시설 아님)
    (투자대상이 아니며, 기존 소유자의 경우 적극적으로 변경지정을 막아야 함)


10. 경관계획 (각종 개발행위 규제)
  1) 경관지구 (자연경관지구, 수변경관지구, 시가지경관지구)
    => 용도, 건폐율, 용적률, 건축물높이, 최대너비, 대지내 조경, 색체 등 규제
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  2) 미관지구 (중심지미관지구, 역사문화미관지구, 일반미관지구)
    => 용도, 건축물높이, 건물규모, 건물형태, 색채, 부속건축물 등 규제

  3) 고도지구
     i) 최저고도지구: 토지를 고밀도로 이용하기 위해 규제 (긍정적 투자처)
    ii) 최고고도지구: 양호한 스카이라인을 형성하기 위해 규제 (이미 고밀도 개발이 이루어진 지역)

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위의 글은 '국토도시계획을 알아야 부동산 투자가 보인다' 서적을 보고 정리한 글 입니다.
(http://1004lucifer-record.blogspot.kr/2016/11/blog-post_29.html)